AUTORISATION DROIT DU SOL (ADS) : mode d’emploi
La délivrance des autorisations d’urbanisme permet à la commune de vérifier que votre projet respecte les règles en vigueur.
1 – FORMALITES LIÉES AU DEPOT D’UNE AUTORISATION DE CONSTRUIRE
Les autorisations d’urbanisme
C’est la nature, l’importance et la localisation de votre projet qui détermine le type de formalité auquel il doit être soumis et le formulaire à utiliser. Le permis de construire et le permis d’aménager font l’objet d’un seul et même formulaire mais les éléments à fournir et les pièces à joindre sont différentes en fonction de la nature du projet. Si le projet comprend à la fois des aménagements, des constructions et des démolitions, vous pouvez choisir demander un seul permis et utiliser un seul formulaire.
Il existe 4 catégories d’autorisations : le Permis de Construire (PC), le Permis d’Aménager (PA), le Permis de Démolir (PD) et la Déclaration Préalable (DP).
Si certains travaux et aménagements ne sont soumis à aucune formalité au titre du Code de l’urbanisme, ils doivent cependant en respecter les règles. C’est la nature, l’importance et la localisation de votre projet qui détermine le type de formalité auquel il doit être soumis et le formulaire que vous devez utiliser.
Les formulaires à chaque type de projet correspond un formulaire CERFA avec numéro spécifique.
➡️ Formulaires sur le site du gouvernement.
La constitution du dossier de demande:
Concernant les pièces à fournir (liste exhaustive), il convient de se référer à la notice explicative : ➡️ Notice
Le numéro de chaque pièce figurant dans le bordereau de remise doit être reporté sur la pièce correspondante. Si vous oubliez des pièces ou si les informations nécessaires à l’examen de votre dossier ne sont pas présentes, l’instruction ne pourra débuter.
Le dépôt de la demande
Toute demande d’autorisation doit être déposée à la mairie de la commune où se situe le terrain, soit par voie postale en recommandé avec accusé de réception, soit en dépôt direct. Le récépissé qui vous sera remis vous précisera les délais d’instruction (délais de droit commun)
Les délais d’instruction
Le délai d’instruction dit de droit commun est de :
- 3 mois pour les permis de construire et permis d’aménager
- 2 mois pour les demandes de permis de construire une maison individuelle et les permis de démolir
- 1 mois pour les déclarations préalables et les certificats d’urbanisme
Lorsque l’instruction de votre projet nécessite la consultation d’autres services, ce délai peut être majoré, vous en serez alors informé dans le mois qui suit la date du dépôt en mairie.
Délais de validité
La durée de validité d’un permis de construire est de 3 ans. Ce délai peut être prorogé de 2 fois 1 an. La demande de prorogation doit être faite par courrier en double exemplaire 2 mois au moins avant l’expiration du délai de validité initiale de votre permis de construire. Ce courrier doit être adressé par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé en mairie.
Formalités à respecter
Dès la notification de la décision favorable ou de la non-opposition à la déclaration préalable, vous devez effectuer un AFFICHAGE sur le terrain. Le panneau doit être rectangulaire et ses dimensions doivent être supérieures à 80 cm. Vous pouvez trouver ce type de panneau notamment dans les magasins de bricolage. Le panneau doit être installé de telle sorte que les renseignements qu’il contient soient lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier.
Avant le commencement des travaux, vous devez adresser une DECLARATION D’OUVERTURE DE CHANTIER
Lorsque les travaux sont terminés, le bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme (PC, DP, PA, PD) adresse une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux : DAACT par pli recommandé avec accusé de réception ou la dépose contre décharge à la mairie.
2-LE RECOURS A L’ARCHITECTE
En règle générale, vous devez faire appel à un architecte pour établir votre projet de construction et présenter votre demande de permis de construire.
Toutefois, le recours à un architecte n’est pas obligatoire pour les personnes physiques (particulier, par exemple) ou les exploitations agricoles qui déclarent vouloir édifier ou modifier pour elles-mêmes :
- une construction à usage autre qu’agricole (par exemple, une maison individuelle) dont la surface de plancher n’excède pas 150 m²,
- une construction à usage agricole dont à la fois la surface de plancher et l’emprise au sol n’excèdent pas 800 m²,
- des serres de production dont le pied-droit a une hauteur inférieure à 4 m et dont à la fois la surface de plancher et l’emprise au sol n’excèdent pas 2000 m².
Le décret n° 2017-252 du 27 février 2017 fixe le seuil de recours obligatoire à l’architecte pour l’élaboration du projet architectural, paysager et environnemental d’un lotissement à 2 500 m². Cette disposition s’applique aux demandes de permis d’aménager déposées à compter du 1er mai 2017.
À noter : une personne morale doit toujours faire appel à un architecte pour tout projet soumis à permis de construire.
3-QUELQUES DEFINITIONS
La notion de surface de plancher (SPD) :
La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
- des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur,
- des vides et trémies qui se rattachent aux escaliers et ascenseurs,
- des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre,
- des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres,
- des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial,
- des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle, y compris les locaux de stockage des déchets,
- D’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
La notion d’emprise au sol :
Projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus (balcons, coursives, loggias…). Toutefois les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. Les terrasses de plain-pied ne présentant aucune surélévation significative (jusqu’à 60 cm) ne sont pas constitutives d’emprise au sol.
Annexe :
Construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale (liste d’exemples non exhaustive : ateliers, abris bois, abris de jardin, piscines et ses locaux, locaux techniques, préaux, abris ou garages pour véhicules et vélos, bureau,.. ). Elle doit être implantée selon un éloignement restreint entre les deux constructions afin de marquer un lien d’usage. Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d’accès direct depuis la construction principale.
4-QUELLES FORMALITES SONT SOUMIS A VOS TRAVAUX ET AMENAGEMENT ?
LES CONSTRUCTIONS NOUVELLES sont celles indépendantes de tout bâtiment existant. Elles doivent être précédées de la délivrance d’un PERMIS DE CONSTRUIRE, à l’exception :
- des constructions dispensées de toute formalité comme les piscines de moins de 10 m² ou les abris de jardin de moins de 5 m²,
- et de celles qui doivent faire l’objet d’une déclaration préalable.
Travaux sur une construction existante (par exemple l’agrandissement d’une maison)
UN PERMIS DE CONSTRUIRE est exigé si vos travaux :
- ajoutent une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m²
- ou ajoutent entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol et ont pour effet de porter la surface ou l’emprise totale de la construction au-delà de 150 m².
UNE DECLARATION PREALABLE de travaux est obligatoire notamment dans les cas suivants :
- Construction nouvelle (garage, dépendance…) ou travaux sur une construction existante ayant pour résultat la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol comprise entre 5 m² et 20 m². Pour les travaux sur une construction existante, ce seuil est porté à 40 m² si la construction est située dans une zone urbaine couverte par un plan local d’urbanisme (PLU)
- Construction d’un mur d’une hauteur au-dessus du sol supérieure ou égale à 2 m
- Construction d’une piscine dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 100 m² non couverte ou dont la couverture (fixe ou mobile) a une hauteur au-dessus du sol inférieure à 1,80 m
- Travaux modifiant l’aspect initial extérieur d’une construction (par exemple, remplacement d’une fenêtre ou porte par un autre modèle, choix d’une nouvelle couleur de peinture pour la façade)
- Travaux de ravalement s’ils se déroulent dans un espace faisant l’objet d’une protection particulière (par exemple, abord d’un monument historique)
- Changement de destination d’un local (par exemple, transformation d’un local commercial en local d’habitation) sans modification des structures porteuses ou de la façade du bâtiment
- Réalisation d’une division foncière notamment pour en détacher un ou plusieurs lots
- Edification d’une clôture…
UN PERMIS D’AMENAGER est notamment exigé pour :
- La réalisation d’opération d’affouillement (creusage) et exhaussement (surélévation) du sol d’une profondeur ou d’une hauteur excédant 2 m² et qui portent sur une superficie supérieure ou égale à 2 hectares (soit 20 000 m²)
- La réalisation d’opérations de lotissement non soumises à déclaration préalable
UN PERMIS DE DEMOLIR est exigé lorsque la construction dont la démolition est envisagée :
- Relève d’une protection particulière (exemples : secteur protégé par un plan local d’urbanisme (PLU), secteur sauvegardé, bâtiment inscrit au titre des monuments historiques)
- 0u est située dans une commune où le conseil municipal a décidé d’instaurer le permis de démolir. En effet, le permis de démolir n’est pas obligatoire dans toute la France.
Pour savoir précisément si votre projet de démolition est soumis à permis, il convient de se renseigner auprès du service urbanisme de votre mairie.
